VALORE CATASTALE e VALORE DI MERCATO: NON CONFONDERLI

Valore catastale e valore di mercato sono due termini che spesso vengono confusi. Sono accomunati dal fatto di essere indispensabili nel caso in cui si voglia vendere un bene immobile. Vediamo in dettaglio cosa sono, come si calcolano e in cosa differiscono.

Valore di mercato

Il valore di mercato è il valore commerciale di un immobile che si prende come riferimento per fissare il prezzo di vendita del bene. Si calcola applicando la seguente formula:

valore di mercato = superficie commerciale x quotazione al €/m² x coefficienti di merito

• La superficie commerciale è data dalla somma tra la superficie lorda e le superfici scoperte, ragguagliate da specifici coefficienti. Ad esempio le pertinenze alla residenza (soffitte, cantine, posti auto) non vengono conteggiate interamente ma solo una loro quota percentuale. Un aiuto ci viene fornito dalla guida del sito borsinoimmobiliare.it;
• La quotazione ad euro/metroquadro è rintracciabile consultando la Banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate o ancora meglio a seguito di un indagine di mercato da effettuare contattando le varie agenzie immobiliari in loco o visitando i vari siti di real estate;
• Infine, i coefficienti di merito sono percentuali che assumono valori diversi in base ad alcune caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile (servizi, le condizioni, il piano, l’esposizione, etc.).

Valore catastale

Per valore catastale si intende il valore fiscale di un immobile su cui si basa il calcolo di diverse imposte da pagare, come le imposte di successione, di donazione o le imposte di registro, ipotecarie e catastali. Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale del fabbricato, rivalutata del 5%, per un coefficiente che varia rispetto alla categoria catastale di appartenenza.

valore catastale = rendita catastale (rivalutata del 5%) x coefficiente catastale relativo all’immobile

• La rendita catastale è un valore fiscale che viene attribuito ai beni immobili in grado di produrre o generare un reddito autonomo;
• I coefficienti catastali da moltiplicare alla rendita catastale sono nove e sono stabiliti dalla legge per ciascuna categoria catastale.

Di seguito una tabella riassuntiva dove troverete i moltiplicatori utilizzabili senza la necessità di calcolare la rivalutazione della rendita del 5%  in quanto già compresa nel valore:

Conclusioni

Per riassumere, il valore catastale di un immobile ha come funzione principale quella di definire l’entità fiscale del bene e pertanto, non si può considerare come il valore di mercato. Come abbiamo già visto in altri articoli la rendita catastale viene definita o variata con le pratiche DOCFA (nuovo accatastamento o variazione catastale).
I parametri per determinare il prezzo di vendita di un immobile sono differenti ed a tal fine, è opportuno rivolgersi a professionisti del settore che effettueranno una valutazione con stime reali e affidabili. Inoltre un sopralluogo di un tecnico può aiutarvi ad intercettare eventuali illegittimità di carattere urbanistico e evitarvi sorprese in prossimità dell’alienazione dell’unità immobiliare.