Frazionamento URBANISTICO contro Frazionamento CATASTALE

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Innanzitutto non facciamo confusione!! Sono due procedure distinte, necessarie ed obbligatorie.
Non di rado mi capita di sentire da professionisti o di leggere nel web, che per poter dividere un immobile basta il frazionamento catastale senza dover “passare” per il Comune.
Fate attenzione perché questa procedura è illegittima.

Quindi fermi tutti e facciamo un po’ di chiarezza.

PARTIAMO DALLE BASI: FRAZIONAMENTO DI UN IMMOBILE

Con il termine frazionamento immobiliare si intende la divisione di un’unità immobiliare urbana in una o più unità distinte.
E’ un’operazione molto diffusa in Edilizia Privata in quanto, la divisione di una casa o di un appartamento molto ampio in unità di dimensioni minori, porta svariati vantaggi dal punto di vista economico in caso di vendita o locazione.

L’iter corretto per procedere al frazionamento di un immobile si divide in due operazioni:

  • Frazionamento urbanistico
  • Frazionamento catastale

Come dicevamo prima, le due procedure sono entrambe obbligatorie e devono essere eseguite con un ordine ben preciso.
Il motivo è semplice. Il frazionamento è un intervento che comporta un aumento del carico urbanistico in quanto l’incremento di nuove abitazioni (ad esempio) presuppone l’aumento di abitanti con il conseguente incremento dell’esigenza di servizi pubblici.

Detto ciò, è facile intuire la necessità di dover inizialmente legittimare la divisione attraverso in titolo abilitativo e successivamente comunicare la variazione catastale all’Agenzia delle Entrate.

FRAZIONAMENTO URBANISTICO

Il frazionamento urbanistico può essere definito come la legittimazione di tutti quegli interventi necessari alla divisione di un immobile e alla comunicazione dell’aumento del carico urbanistico al Comune di competenza.
Questo tipo di intervento ricade all’interno dell’Edilizia Libera (asseverata) ed è quindi necessario avvalersi di un professionista quale architetto, ingegnere o geometra.

L’iter procedurale è normato dal nostro ordinamento e prevede i seguenti passaggi:

  1. Comunicazione al Comune di competenza tramite il titolo abilitativo che meglio si “veste” all’intervento edilizio da realizzare.
  2. Lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria. Ottenuto il titolo abilitativo si procede all’esecuzione fisica delle opere.
  3. Frazionamento catastale comunicando la variazione catastale all’Agenzia delle Entrate.
  4. Comunicazione di fine lavori da trasmettere al Comune e dotare gli immobili di nuova agibilità/abitabilità.

In questo caso si sta parlando di una delle casistiche più frequenti e quindi non dev’essere presa come un ipse dixit.

FRAZIONAMENTO CATASTALE

Il frazionamento catastale non è altro che la comunicazione all’Agenzia delle Entrate della variazione catastale. La procedura viene effettuata inviando il DOCFA tramite il portale SISTer.

Trattandosi di divisione è necessario sopprimere l’attuale subalterno e costituire i nuovi utilizzando i primi disponibili dall’elenco subalterni. Se presente, è necessario modificare anche l’elaborato planimetrico.

Non dimenticate di verificare le disposizioni della circolare n.2/E del 01 Febbraio 2016 e successive note dell’Agenzia delle Entrate che prevede lo scorporo dei magazzini, cantine o soffitte anche nel caso di variazione catastale.

CONCLUSIONI

Attualmente non esiste una norma specifica che prevede l’esatta corrispondenza tra l’ambito catastale e quello urbanistico ma applicando le attuali normative e con un minimo di logica non ci sono dubbi sulla corretta procedura da seguire.

A confermare questa affermazione sta il fatto che gli immobili devono essere legittimati da un titolo abilitativo e che non si possono presentare schede catastali difformi dello stato di fatto.

Con queste poche righe abbiamo voluto tendere la mano ai professionisti che si apprestano ad effettuare un frazionamento immobiliare nella speranza di aver chiarito dubbi e perplessità.

Se ci fosse ancora qualche domanda, non esitare a contattarci tramite email, telefono o WhatsApp.

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