SUPERBONUS 110%: le categorie catastali F/2, F/3 e F/4 rientrano?

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Ormai ne sappiamo una più del diavolo sugli incentivi fiscali, soprattutto sul superbonus 110%. Rimangono pochi dubbi sugli immobili a destinazione d’uso ordinaria ma alcuni di noi esitano sulle categorie catastali “fittizie“.
Quindi togliamoci subito ogni dubbio. Possono rientrare negli incentivi fiscali gli interventi di ristrutturazione edilizia per le categorie catastali F/2 e F/4 solo se provviste di impianti di riscaldamento, anche non funzionante, mentre non rientrano le categorie F/3.

Immaginiamo che non tutti siano degli esperti sulle categorie catastali e le loro definizioni perciò facciamo un passo per volta e motiviamo la nostra affermazione.

CATEGORIE CATASTALI

Le categorie catastali individuano gli immobili a seconda della loro destinazione d’uso, così da poter determinare la rendita. Sono suddivise in sei gruppi: Gruppo A, B, C, D, E e F, contraddistinte da uno “slash” (/) a cui segue un numero.

I gruppi possono essere ripartiti in quattro macro categorie:

  • Gruppi A, B, C: immobili a destinazione ordinaria
  • Gruppo D: immobili a destinazione speciale
  • Gruppo E: immobili a destinazione particolare
  • Gruppo F: entità urbane

Per entità urbane si definiscono le unità immobiliari non adatte a produrre un reddito. Per questo motivo non generano una rendita catastale e vengono definite, nella circolare dell’Agenzia delle Entrate n.9/T del 26 novembre 2001, fittizie.

GRUPPO F: LE CATEGORIE FITTIZIE

Il gruppo F è composto da sette categorie catastali:

  • F/1: aree urbane
  • F/2: unità collabenti. Immobili fatiscenti, privi di agibilità e degradati.
  • F/3: unità in corso di costruzione. Strutture immobiliari non ancora completate.
  • F/4: unità in corso di definizione. Immobili simili alla categoria precedente con la differenza che il fabbricato è per lo più completato ma la destinazione d’uso e la consistenza non è ancora stati definiti
  • F/5: lastrici solari
  • F/6: fabbricato in attesa di dichiarazione
  • F/7: infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione

Termini come aree urbane e lastrici solari non creano dubbi sulla loro destinazione mentre espressioni come “unità collabente” o “in corso di definizione” possono risultare meno chiare.

F/2 – UNITA’ COLLABENTI E SUPERBONUS

Sono quegli edifici fatiscenti e vetusti le cui strutture portanti verticali e orizzontali sono pesantemente compromesse. Uno degli esempi più eclatanti, sono quei vecchi ruderi che troviamo nelle periferie delle città o nelle campagne spesso inghiottiti dalla vegetazione. Questi immobili sono dismessi da molti anni e per il loro stato di conservazione, sono da ritenersi inagibili e quindi incapaci di produrre reddito.

Con la risposta n.326 del 9 settembre 2020 l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito la possibilità di usufruire degli incentivi fiscali (Superbonus e Sismabonus) per i costi sostenuti al fine di riqualificare gli immobili rientranti nella categoria catastale F/2.
C’è però una peculiarità per poter accedere al Superbonus 110%. Nell’unità collabente deve essere presente, anche se non funzionante, un impianto di riscaldamento che risponda alle caratteristiche tecniche previste dal d.lgs. 29 dicembre 2006, n. 311 e che l’impianto sia all’interno degli ambienti nei quali sono effettuate le opere di efficientamento energetico.

F/3 – UNITA’ IN CORSO DI COSTRUZIONE ed F/4 – UNITA’ IN CORSO DI DEFINIZIONE

Le categorie F/3 e F/4 sono unità immobiliari urbane provvisorie. Possono rimanere categorie fittizie per un periodo variabile al fine di poter essere completate o definite a categorie ordinarie.
Gli immobili di nuova costruzione, i cui lavori di realizzazione non risultano ancora ultimati, possono essere accatastati ad unità in corso di costruzione – F/3. Questa fase non è quindi obbligatoria ma facoltativa. Gli F/3 vengono sovente costituiti per la cessione di edifici (o porzione) al grezzo.

Gli immobili che sono stati completati ma che non sono ancora definiti funzionalmente possono essere censiti come F/4 – unità in corso di definizione.

LA SFIDA TRA RISTRUTTURAZIONE E COMPLETAMENTO

La sentenza della Corte di Cassazione del 15/05/2019 (ordinanza 13043/2019) asserisce che se i lavori sono stati effettuati sul fabbricato ancora in costruzione verranno considerati come lavori di completamento e non di ristrutturazione edilizia; per questo motivo non possono essere detratte le spese di riqualificazione energetica.

Con il temine ristrutturazione edilizia si definiscono “gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti.” [D.P.R. del 6 giugno 2001, n. 380]

La definizione continua mettendo in luce il tema centrale su cui verte la sentenza:
“Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.” [D.P.R. del 6 giugno 2001, n. 380]

Come è facile intuire quindi, il completamento di un edificio avviato ma non concluso non può essere in alcun modo eguagliato alla demolizione e ricostruzione di un fabbricato esistente e già censito catastalmente.

CONCLUSIONE

Abbiamo visto come l’accesso agli incentivi fiscali avvenga solo nel caso di ristrutturazione edilizia e quindi di trasformazione di un’unità immobiliare la cui cubatura risulta definita.
Pertanto sono da escludere dagli incentivi le categorie F/3 (u. in corso di costruzione) mentre rientrano le opere di recupero delle unità F/2 (u. collabenti) e F/4 (u. in corso di definizione).

All’indirizzo http://www.governo.it/superbonus il governo mette a disposizione dei contribuenti tutte le informazioni sui requisiti per accedere al superbonus 110, inoltre è presente un’apposita sezione dedicata alle FAQ dell’Agenzia delle Entrate ed Enea, con la possibilità di inviare le proprie domande.

Se ci fosse ancora qualche domanda, non esitare a contattarci in qualsiasi momento tramite email oppure tramite telefono o WhatsApp.

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