TOLLERANZE COSTRUTTIVE dal DL 76/2020 CAMBIA TUTTO

Oltre alla tolleranza del 2% si aggiungono significative novità per valutare lo stato legittimato di un immobile.

Con il Decreto Semplificazioni del 2020 viene archiviato il comma 2-ter dell’articolo 34 DPR 380/2001 e viene riscritto un nuovo articolo 34-bis dedicato esclusivamente alle tolleranze costruttive. Non aspettatevi una legge “liberi tutti” per sanare vecchi abusi, ma un buon spunto per alleggerire l’iter urbanistico.

ARIA DI CAMBIAMENTO – Articolo 34-bis del DPR 380/2001

Prima di addentrarci nella spiegazione dell’articolo è doveroso parlare di un ulteriore novità introdotta del DL 76/2020, ovvero il comma 1-bis dell’articolo 9-bis. Il nuovo arrivato, introduce il concetto di stato legittimo.
Una vera e propria novità, che oltre a chiarire la valenza sussidiaria delle planimetrie catastali, estende di fatto l’applicazione delle tolleranze costruttive a tutti i titoli abilitativi.

Per maggiori informazioni sul ruolo delle schede catastali nella legittimazione edilizia: la planimetria catastale può dimostrare la conformità urbanistica.

L’articolo 34-bis è suddiviso in 3 commi che possiamo riassumere così:

• comma 1: non sono altro che le tolleranze già citate nel precedente comma 2-ter dell’articolo 34 con l’aggiunta di una voce
• comma 2: vengono aggiunte le tolleranze esecutive
• comma 3: specifica che tutte le tolleranze devono essere asseverate da un tecnico per ogni titolo edilizio e atto di compravendita

Vediamole una ad una e andiamo a valutarne i pro e i contro.

COMMA 1:  Il 2% rimane

Come già detto il comma 1 riprende le tolleranze individuate nell’art.34 comma 2-ter aggiungendo però un nuovo termine. Rinfreschiamoci la memoria. Rientrano nella tolleranza del 2% i seguenti parametri:

• altezze
• distacchi
• cubatura
• superficie coperta
• ogni altro parametro (nuova dicitura)

L’articolo inoltre, sottolinea che le tolleranze si riferiscono alle unità immobiliari e non all’intero fabbricato cosa che agevola non poco il lavoro del professionista.

“Quindi se io ho un immobile con altezza inferiore a quanto prescritto dal DM 75 ma rientro nella tolleranza posso ritenere l’opera legittima?”
NO! Il legislatore richiama le misure previste nell’atto abilitativo e non ad eventuali deroghe.

COMMA 2:  Tolleranze esecutive

A differenza del comma 1 le tolleranze esecutive non sono definite da un termine quantitativo (es. 2%) ma appaiono discrezionali.

Ad esclusione degli immobili sottoposti a vincoli del codice dei beni culturali e paesaggio (D.Lgs. 42/2004), costituiscono tolleranze esecutive:

• casi non inclusi del comma precedente
• irregolarità geometriche
• modifiche delle finiture degli edifici di minima entità
• diversa collocazione degli impianti e opere interne

Il legislatore precisa inoltre che tali tolleranze vanno applicate a patto che i lavori siano stati eseguiti durante l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.

Inutile evidenziare cha la mancanza di riferimenti quantitativi crea non pochi dubbi. Pensate di aver progettato una tramezza ma durante i lavori sia stata posizionata diversamente. Questa variazione non costituisce abuso edilizio e pertanto non si necessita di una pratica in variante. Di quanto può essere spostata? 15/20cm? 1 metro? Ci aspettiamo dei chiarimenti.

COMMA 3:  Giudizio e responsabilità del tecnico

In questo comma viene sottolineato che le tolleranze realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi non costituiscono violazione edilizia. Esse però devono essere asseverate dal tecnico nel caso di:

• Nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie
• Atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali (es. compravendita)

CONCLUSIONI

Il nuovo articolo è di sicuro un’ottima iniziativa al fine di snellire la verifica dello stato legittimato nel caso di nuova pratica edilizia o atto notarile.
Come abbiamo sottolineato ci sono da colmare alcune lacune ma ci auguriamo che il legislatore possa dare al più presto alcuni chiarimenti in merito.