VENDERE CASA: la planimetria catastale è obbligatoria

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Vendere un immobile sembra una cosa facile e veloce da fare, ma solo fino a quando non si scopre quanto impegno questo comporta!

C’è però un fattore rilevante che viene spesso sottovalutato: la burocrazia e la relativa quantità di documenti necessari per portare a termine la compravendita.

Una delle domande che viene spesso posta è: la planimetria catastale è obbligatoria?

La risposta a questa domanda è sempre la seguente: “si è obbligatoria e dev’essere aggiornata allo stato dei luoghi e ai titoli abilitativi”

Prima di entrare nel dettaglio della risposta mettiamo un po’ di ordine e chiariamo definitivamente quali sono i documenti necessari.

Documenti personali dei venditori

Si tratta di documenti generalmente a portata di mano o che sono reperibili con facilità:

  • Documento d’identità
  • Codice fiscale
  • Estratto di matrimonio
  • Documentazione di stato libero
  • Documentazione di unione civile

Altri eventuali documenti necessari sono:

  • Visura ipotecaria, nel caso di mutui o ipoteche ancora pendenti sull’immobile; 
  • Copia dell’eventuale contratto preliminare di vendita e relative ricevute di pagamenti anticipati
  • Eventuale regolamento di condominio e dichiarazione dell’amministratore condominiale relativamente all’evasione dei pagamenti a carico.

Atti di provenienza dell’immobile

Si tratta dei documenti che attestano l’effettiva titolarità dell’immobile, definendo come questo è stato acquistato o acquisito:

  • Rogito notarile
  • Dichiarazione di successione
  • Donazione
  • Permuta

Se non disponibili, gli atti notarili si possono reperire presso il notaio che li aveva redatti o presso il relativo archivio notarile.

Documenti tecnici

I documenti tecnici relativi all’immobile sono in tutto cinque e meritano di essere analizzati nel dettaglio:

  • Planimetria catastale

Oltre che obbligatoria, è necessario che sia aggiornata. Deve cioè essere conforme allo stato dei luoghi dell’immobile, riportando eventuali modifiche effettuate nel tempo.

La planimetria catastale non attesta la conformità dell’immobile in quanto il catasto non è probatorio.

  • Titoli abilitativi

I titoli abilitativi rappresentano l’insieme dei documenti che certificano la conformità dell’immobile a livello urbanistico.

Includono quindi le pratiche edilizie di autorizzazione alla costruzione e alle eventuali modifiche, reperibili presso l’ufficio tecnico del comune dell’edificio. Inoltre, nell’atto di acquisto o provenienza, sono elencati tutti i provvedimenti edilizi legati all’immobile.

  • Certificato di agibilità

È indispensabile per l’atto di compravendita in quanto certifica l’esistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti tecnologici in essi installati, in riferimento alla normativa vigente.

Non è fondamentale che sia stato rilasciato, ma che ne sia stata presentata la richiesta al Comune e che questa sia documentata.

  • Attestato di prestazione energetica (APE)

L’APE attesta la classe energetica e l’indice di prestazione energetica, dati che devono essere dichiarati già nella pubblicità di vendita.

L’attestato ha una durata di 10 anni e, quindi, se avessi acquistato l’immobile di recente potresti già possederlo.

Se invece l’attestato non fosse reperibile, non esistesse o non fosse aggiornato ad eventuali modifiche, si dovrà incaricare un tecnico per la redazione.

  • Certificato di destinazione urbanistica

Questo documento certifica quali sono gli utilizzi concessi di un terreno, da un punto di vista urbanistico: se si tratta di un terreno destinato ad utilizzo agricolo o se è edificabile e con quale volumetria.

Non è obbligatorio, ma necessario solamente qualora la compravendita includa un terreno o quando la pertinenza del fabbricato è superiore a 5.000 mq.

Conclusione

Come abbiamo visto le attività di compravendita di una casa non si limitano semplicemente a trovare una controparte interessata all’acquisto e disposta a pagare una certa cifra.

La parte più difficile è rappresentata dal classico “lavoro sporco”, quel dietro le quinte che anche se non si vede, è fondamentale per la buona riuscita dell’operazione.

La conformità dell’immobile sta alla base di questo lavoro ed è certificata dall’insieme di tre elementi:

  • Stato dei luoghi
  • Planimetria catastale (Catasto)
  • Titoli abilitativi (ComuneEdilizia)

Pertanto, malgrado la planimetria catastale non sia probatoria, in mancanza di uno di questi elementi, l’immobile risulta non vendibile.

Con queste poche righe abbiamo voluto tendere la mano a chiunque si appresti a vendere un immobile nella speranza di aver chiarito dubbi e perplessità.

Se ci fosse ancora qualche domanda, non esitare a contattarci in qualsiasi momento tramite email oppure tramite telefono o WhatsApp.

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