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Committente: “La planimetria catastale è aggiornata. Le assicuro che non ci sono abusi!”
Quante volte noi professionisti abbiamo sentito questa frase per poi scoprire che i titoli edilizi sono difformi dello stato dei luoghi?
Il problema è che spesso queste verifiche vengono effettuate a ridosso della vendita dell’immobile e, nel caso si riscontrino delle non conformità urbanistiche o catastali, si dovrà procedere alla regolarizzazione dello stato di fatto.
Infatti, come abbiamo descritto nell’articolo: “VENDERE CASA: la planimetria catastale è obbligatoria” nel caso di trasferimenti immobiliari è necessario certificare la conformità dell’immobile verificando e comparando tre elementi:
Ci sono dei casi però, dove la planimetria catastale può essere un indizio fondamentale al fine di determinare lo stato dei luoghi di un fabbricato.
Vediamo in quale caso, ma come sempre, diamo prima alcune definizioni.
Conformità catastale: è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’unità immobiliare e l’ultima planimetria catastale depositata al catasto (oggi Agenzia delle Entrate). La funzione degli uffici catastali è prettamente fiscale e non urbanistica (prima di chiamarsi catasto, aveva il nome di Ufficio Tecnico Erariale). Il catasto non è probatorio ovvero non fornisce dati certi. In buona sostanza ha la funzione di annunciare la rendita sulla quale si andranno a pagare le relative tasse (IMU, spazzature, etc.)
Conformità urbanistica: si tratta della corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e l’insieme dei titoli abilitativi presentati o rilasciati presso il Comune di competenza. Nel momento in cui si vuole vendere l’immobile o effettuare una ristrutturazione edilizia è di fondamentale importanza verificarne la correlazione. Individuare la presenza o meno di abusi edilizi prima di un atto di compravendita, previene la possibilità di aprire contenziosi o perfino la nullità dell’atto.
Affinché l’atto notarile sia valido, appunto, deve avere per oggetto immobili commerciabili ovvero muniti della conformità urbanistica senza la quale gli stessi devono ritenersi incommerciabili.
Innanzitutto dobbiamo distinguere tra edifici costruiti prima del 1 settembre 1967 ed edifici costruiti dopo il 1 settembre 1967.
Nel caso di edifici costruiti dopo il 1 settembre 1967 si tratta di fabbricati realizzati sulla base di un progetto approvato e rilasciato dal Comune di appartenenza (licenza edilizia, concessione edilizia o permesso di costruire a seconda dell’epoca di costruzione). Se gli edifici sono stati costruiti in assenza di titoli edilizi sono da ritenersi “abusivi” e pertanto incommerciabili. Per essere alienati sarà necessario sanarli, presentando all’amministrazione di competenza il titolo abilitativo che meglio si veste al fine di renderli vendibili.
Per tutti gli immobili costruiti prima del 1 settembre 1967 siamo in presenza di fabbricati sempre commerciabili. Nell’atto è consentito non citare i titoli abilitativi in quanto, l’esistenza di un vasto patrimonio edilizio storico, potrebbe rendere difficoltoso, se non impossibile, reperire i progetti negli archivi comunali.
Attenzione: la facoltà di omettere i titoli edilizi per i fabbricati costruiti ante ’67 non esclude l’ipotesi di nullità dell’atto in mancanza della citazione dei titoli abilitativi.
E’ importante precisare che non si deve far confusione tra conformità urbanistica e commerciabilità . Come detto in precedenza la conformità urbanistica è la corrispondenza tra lo stato dei luoghi e l’insieme dei titoli edilizi presentati e rilasciati.
La legislazione urbanistica in Italia ha inizio con la Legge n.1150 del 1942 nella quale viene introdotto l’obbligo di licenza edilizia nei centri abitati e nelle zone di espansione dei PRG. Pertanto, ad eccezione delle eventuali disposizioni di PRG, Programmi di Fabbricazione e Regolamenti Edilizi, fuori dai centri abitati e zone di espansione non c’era l’obbligo della licenza edilizia (dal 1942 al 1967).
Quando la scheda catastale può essere di supporto a dimostrare la conformità urbanistica?
Come abbiamo detto in precedenza, il catasto non è probatorio e la sua funzione è di tipo fiscale-tributaria.
La planimetria catastale inoltre ha una rappresentazione grafica minimale, priva di quote e in scala 1:200. Niente a che vedere con il layout grafico dei titoli edilizi nei quali ci sono piante, prospetti e sezioni in scala 1:100.
Detto ciò e con l’ausilio delle novità introdotte dal Decreto Semplificazioni 76/2020, è possibile asserire che in assenza di documentazione urbanistica di un fabbricato costruito ante ’67, i dati catastali rivestono il ruolo di supporto alla legittimazione urbanistica. La scheda catastale fornisce infatti un indizio sullo stato dei luoghi risalente alla data di deposito.
Come avrete compreso dire che la planimetria catastale può dimostrare la conformità urbanistica è un’affermazione azzardata che può essere vera solo nel caso precedentemente specificato.
L’articolo vuole fare chiarezza su tutti quegli immobili in cui non è stato possibile reperire i titoli legittimanti e non è chiara la data di realizzazione, soprattutto se si necessita di vendere o si vuole procedere con la ristrutturazione edilizia.