15/11/2021

La CATEGORIA CATASTALE non è la DESTINAZIONE D’USO legittima

Molto spesso la categoria catastale viene confusa con la destinazione d’uso di tipo urbanistico, ma si tratta di due definizioni completamente diverse. Non di rado, il proprietario, nel momento della vendita di un immobile, fa riferimento alla sola categoria catastale senza tenere conto della destinazione d’uso legittima. Questa, piuttosto, viene indicata nella dichiarazione di agibilità/abitabilità.

DESTINAZIONE D’USO UFFICIALE

Come già approfondito in altri articoli, catasto ed urbanistica sono due contesti separati che attualmente comunicano poco tra loro. Questa peculiarità espone i portatori di interesse del settore edilizio a numerose contraddizioni, tra cui la destinazione d’uso degli immobili.

Cominciamo col dire che la destinazione d’uso ufficiale è una sola. Quella che, come detto prima, viene rilasciata della dichiarazione di abitabilità/agibilità, ovvero quella urbanistica.

Spesso ci capita di incappare con immobili privi di tale dichiarazione. Lo possiamo riscontrare in fabbricati che generalmente non hanno subito trasformazioni edilizie presenti in contesti antichi, agricoli o nei centri storici tipici dei borghi italiani.

In questo caso si deve far riferimento alla storia urbanistica dell’immobile, analizzando tutte le pratiche edilizie in capo allo stesso in modo da definire la destinazione d’uso legittima. Se non è presente nessun atto legittimante allora si dovrà prendere in considerazione la categoria catastale.

Per approfondire leggi l’articolo: “La PLANIMETRIA CATASTALE può dimostrare la CONFORMITA’ URBANISTICA”

DESTINAZIONE D’USO CATASTALE

Nel lessico comune i proprietari utilizzano le categorie catastali per esprimere in modo certo la destinazione d’uso del loro immobile, ignorando il fatto che esse non coincidono strettamente con la destinazione d’uso dal punto di vista urbanistico.

Cominciamo col dire che le categorie riportate nelle visure catastali sono utilizzate al fine di calcolarne le imposte sul bene. In base alla rendita catastale infatti verranno calcolate: IMU, rifiuti, etc..

Per esempio, un’unità all’ultimo piano potrebbe essere indicata come A/3, cioè come abitazione economica, ma non avere i requisiti urbanistici e igienici per ottenere l’agibilità/abitabilità. Questo immobile a livello urbanistico potrebbe essere legittimato come magazzino / ripostiglio o addirittura come sottotetto non abitabile.

La divergenza tra destinazione d’uso e categoria catastale può dare luogo ad Aliud pro alio nelle compravendite. Quando si vende o si compra un immobile, quindi, bisogna verificare entrambe le diciture: categorie catastali e destinazioni d’uso.

Un altro aspetto nel quale la destinazione d’uso non va confusa è durante la determinazione del valore di mercato del bene. Un approfondimento sul tema lo potete trovare nell’articolo: “VALORE CATASTALE e VALORE DI MERCATO: NON CONFONDERLI”

CONCLUSIONE: due binari che non si incontrano

Come è facile intuire questa incertezza viene generata in primis dalla pubblica amministrazione. Attualmente, urbanistica e catasto sono due realtà differenti che non comunicano quasi mai fra loro.

A nostro parere è necessario connettere digitalmente questi due mondi al fine di rendere più chiari e disponibili i dati sugli immobili dei contribuenti. Gli strumenti per poterlo fare ci sono: lo SPID, i SIT e innumerevoli banche dati che generalmente vengono utilizzate per fare statistica.

Chissà che il nuovo PNRR e l’ipotesi della riforma del catasto non portino piacevoli sorprese.

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